最近，“上海‘最牛业委会’起诉物业，法院一审判决物业返还4000万元”一事引发广泛关注。大众网·海报新闻（爆料邮箱：368064845@qq.com）记者从该案原告两湾城业委会获得的判决书了解到，这4000万元涵盖物业管理费、地下车库停车管理费、小区公共收益、地下车库新增划线车位收入等四项，其中物业管理费和小区公共收益两项金额大，分别为1500万和2000万。
根据判决，上海中远物业管理发展有限公司（下称“中远物业”）需返还的金额明细如下：2001年9月1日至2021年2月1日，物业管理费按实结算部分的结余、擅自列支的不应由业主承担的成本与费用1500万元；2001年9月1日至2021年2月1日，地下车库停车管理费按实结算部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用250万元；2008年起至2021年2月1日，小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用2000万元；2001年9月1日至2021年2月1日，地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余250万元。
两湾城小区内张贴的判决结果公告
物业管理费中擅自列支的费用很高
这些费用中，尤为值得注意的是物业擅自列支不应由业主承担的成本与费用。
以物业管理费为例，两湾城小区业主与中远物业签订的《物业临时合同》约定，中远物业为总面积约150万平方米的两湾城小区提供物业服务，服务事项包括对公共部位及小区供水、照明、升降、消防、避雷、弱电、水景等设施设备的日常运行保养维护、公共绿化养护、公共区域清洁卫生、其他公共事务管理等，并按建筑面积收取物业费。物业收取的物业费单价为每月每平方米1.75元，0.45元部分用于小区内公共区域绿化养护与照明费用，余额归业主；1.3元部分归物业，包干使用，除了前述公共区域绿化养护与照明费用，其他在物业管理过程中支出的费用均由物业承担。
然而，业委会从八份审计报告发现，列入物业服务费支出的各项费用里，消防系统及设备、弱电系统及设备、土建及维修费、避雷系统及设备、管道疏通等六项费用不属于小区公共区域绿化养护与照明费用，部分属于物业基于包干自行支出、部分需以小区维修资金列支。因此，业委会诉请物业返还2002年至2019年期间的上述各项费用1400余万元。
双方约定的分配方案
另外，一份审计报告显示，该小区的物业费历年结余为750余万元，2019年度的物业费结余为150余万元。2020年、2021年无审计报告，业委会基于2019年度的结余数据推定2020年度结余和2021年1月结余。基于此，业委会诉请物业返还物业费结余910余万元。
业委会诉请的物业返还物业管理费部分为2300余万元，普陀区法院一审判决最终支持返还1500万元。
小区公共收益包括广告收入、停车收费等
小区公共收益方面，根据一份审计报告，截止到2019年12月31日，其公共收益的年末结余为1690余万元。同时，物业擅自列支的金额也很高昂。
公共收益及分配方案如下：小区内道路的固定停车位按每个月150元收费，其中30%作为物业的保底收入并由其为此提供服务，70%归业主；小区内道路的流动停车收益分成方式，与固定停车位相同；广告收入的30%作为物业的管理费，70%归业主，超出预定指标的广告费收入，各半分成；泳池、网球场、篮球场，业主委托物业管理，收入由物业与业主按三七比例分成。小区公共收益主要用于补充维修资金或业主大会决定使用，在业主大会未作决定的情形下，物业应将业主所得部分按季度汇入小区维修资金账户。
原告业委会称，其认可七份审计报告中列明的地面固定停车收益、地面临时停车收益、广告与设摊、泳池、网球与篮球场收益中业主收益总额，以及物业代扣代缴税金和附加，但据其了解，物业所列由其扣除的相应成本实为管理过程中的人工、安保等费用，此类费用应由物业包干而不应在收益中扣除，故上述已扣除费用共计850余万元应返还。
苏州河畔的两湾城小区
在小区公共收益中，业委会统计车位费时曾遭遇阻力，因中远物业要求过小区电子道闸系统供应商销毁小区停车数据。业委会最终根据调取的数据，推算业主应得的地面停车收益：小区地面固定停车位3034个，以每个每月单价150元、业主占收益的70%计算，2020年度业主的地面停车收益就有380余万元。
两湾城小区停车位上满满当当的车
业委会诉请物业返还2008年至2021年2月1日小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用，共计2890余万元，对2002年至2007年期间的费用不再主张。普陀区法院最终判决的返还金额为2000万元。
判决书中法院对认定返还金额的说明
水电费是计算车位管理费结余的关键
对业主购买的地下车库停车位，物业收取的车位管理费单价为每月100元，25元由物业用于与车库相关的公共区域绿化养护与照明，如有剩余，返还业主；75元由物业包干使用，用于除公共区域绿化养护与照明以外的车库物业服务项目。
这一部分的关键在于公共区域绿化养护与照明究竟花了多少钱，结余多少钱。
业委会在诉讼中经法院许可向电力部门和水务部门调取了电费、水费明细。尤为值得注意的是，业委会根据统计数据推断，2008年至2013年地下车库管理实际支出水电费总额为280余万元，而不是物业所列支的成本520余万。
一份审计报告显示，截止到2019年12月31日，地下车库管理费的历年总结余为负1030余万元。业委会经过统计认定，前述数据系物业通过虚标水电等能耗费方式所致。
经过计算、冲抵，业委会诉请物业返还690余万元。普陀区法院判决认定返还250万元。
两湾城小区
还有一部分费用是地下车库新增划线车位收入中应属于车位产权人的补贴。有两份审计报告标明了新增划线车位的经营收支，并注明，此类车位每个每月收费400元，扣除100元管理费后，余款补贴车位产权人。
针对这一部分，业委会诉请物业返还260余万元。普陀区法院判决返还250万元。这是判决额度与诉请额度最接近的数据。
